Regarder la discussion de Skyline Apartment REIT (en anglais seulement)
Wayne :
Bonjour et bienvenue. Je m’appelle Wayne Byrd et je suis directeur financier chez Skyline. Merci de votre confiance et de votre soutien continus qui constituent un véritable catalyseur pour nos efforts.
Aujourd’hui, nous partageons une petite mise à jour sur Skyline Apartment REIT, son rendement en 2024 et les orientations à venir.
En tant que fonds de placement de premier plan créé en 2006, Skyline Apartment REIT a connu un parcours incroyable en ce qui a trait à la stabilité, à la résilience, à la force et à la croissance.
Je suis accompagné aujourd’hui de Matt Organ, président de Skyline Apartment REIT, pour obtenir son point de vue sur certains faits saillants de 2024, puis sur la stratégie de la FPI pour l’avenir. Merci beaucoup pour votre présence.
Matt :
Heureux d’être ici, Wayne.
Wayne :
Entrons tout de suite dans le vif du sujet. Matt, en revenant sur l’année 2024, quels sont les points qui ont été marquants pour Skyline Apartment REIT?
Matt :
L’année 2024 a été une année de rendement supérieur et de résilience. Malgré les pressions exercées sur une grande partie du marché immobilier canadien par des taux d’intérêt élevés, un ralentissement de l’immigration et des défis d’abordabilité, Skyline Apartment REIT a affiché un rendement annualisé net de 10,52 %, soit près de 20 points de pourcentage supérieurs à la moyenne des cinq plus grandes FPI résidentielles cotées en bourse au Canada. Cela en dit long sur la solidité de notre portefeuille, la discipline de notre stratégie et l’exécution réfléchie.
Nous avons continué de mettre l’accent sur les fondamentaux, les logements de qualité, les relations solides avec les locataires et le déploiement prudent du capital. D’un point de vue financier, nous avons constaté une solide croissance dans l’ensemble.
Les revenus immobiliers ont augmenté de 5,84 % pour atteindre près de 380 millions de dollars. Le revenu net d’exploitation a augmenté de 8,59 %, s’établissant à 217,6 millions de dollars, et notre marge nette d’exploitation s’est améliorée de 250 points de base, atteignant 57,30 %. Le flux de trésorerie d’exploitation a atteint 88 millions de dollars, en hausse par rapport à l’année précédente, nos principaux ratios d’endettement se maintenant bien en dessous de nos seuils internes.
Nous n’avons pas seulement augmenté nos revenus, nous avons amélioré la qualité de notre portefeuille. Nous avons modernisé notre base d’actifs en nous départissant de neuf immeubles à faible rendement et en redéployant le capital dans des occasions à rendement plus élevé. Même après ces cessions, notre juste valeur totale a augmenté de 1,05 %.
Wayne :
Merci, Matt. Pouvez-vous éclairer les investisseurs sur les tendances du marché locatif qui ont soutenu le rendement impressionnant de la FPI en 2024? Par ailleurs, pourriez-vous nous parler des tendances que vous envisagez pour 2025 et de la manière dont la FPI résidentielle jouera un rôle à cet égard?
Matt :
La demande de logements locatifs a été très forte en 2024, principalement en raison des défis d’abordabilité liés à l’accession à la propriété et de la croissance démographique continue. Même si le gouvernement fédéral a ajusté ses cibles en matière d’immigration l’an dernier, cette politique n’a pas encore permis de réduire considérablement le nombre de nouveaux arrivants.
Ajoutez à cela une pénurie nationale de logements, et vous avez une demande persistante de logements locatifs, surtout dans les marchés desservis par Skyline Apartment REIT.
La demande s’est traduite par un taux d’occupation élevé (94,9 %) et un niveau record des loyers en vigueur. Notre loyer moyen en vigueur s’établissait à 1 505 $ par unité à la fin de 2024, en hausse de plus de 110 $ par rapport à l’exercice précédent. L’écart entre les loyers en vigueur et les loyers du marché reste important : environ 290 $ par unité, soit plus de 1,4 G$ de valeur non réalisée pour l’ensemble du portefeuille.
Quant à l’année 2025, nous prévoyons un certain ralentissement régional en raison des baisses de taux et de la hausse de l’offre. Cependant, le marché locatif devrait rester solide, en partie en raison du rythme des nouvelles constructions. Les mises en chantier actuelles ne comblent pas la demande assez rapidement. Il faudrait jusqu’à 30 ans pour que l’offre de nouveaux logements améliore de manière significative l’accessibilité dans les conditions actuelles.
[Deuxièmement], les tendances démographiques, ainsi que la croissance continue de la population et les contraintes d’abordabilité favorisent la location.
Wayne :
En revanche, l’année 2024 a certainement continué d’en mettre plusieurs à l’épreuve d’un point de vue financier. Vous l’avez brièvement évoqué d’un point de vue individuel, mais en ce qui concerne la FPI, quelle est l’approche stratégique en matière de gestion du risque de taux d’intérêt dans ce contexte?
Matt :
Nous avons toujours cru qu’il fallait échelonner les échéances de notre dette pour nous protéger contre les variations marquées des taux d’intérêt. Notre stratégie consiste donc à nous assurer d’aplanir les pics et les creux du cycle hypothécaire et de l’exposition aux taux d’intérêt, pour essayer d’obtenir un taux hypothécaire moyen pondéré global qui demeure uniforme; [ainsi] rien, au moment du renouvellement, ne fera une différence significative dans notre bénéfice distribuable d’une façon ou d’une autre.
C’est donc ce que nous faisons. Nous prendrons des dettes à court terme lorsque cela s’avérera judicieux. Nous prendrons des dettes à long terme lorsque cela s’avérera judicieux. Mais le plus important est d’examiner l’échéancier des prêts hypothécaires lorsque nous acquérons ou renouvelons un bien et d’essayer de calculer précisément ces prêts hypothécaires au cours d’une année pour permettre cette uniformité.
En 2024, nous avons maintenu la durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance de nos prêts hypothécaires relativement courte afin de conserver une certaine souplesse. De même, pour 2025, seulement quelque 12 % du portefeuille était à refinancer, car nous continuons de composer avec l’évolution des taux d’intérêt.
Alors que nous commençons à voir les taux diminuer, nous sommes en mesure d’examiner notre stratégie d’endettement et de nous assurer d’avoir des durées plus longues et de réduire notre coût moyen de la dette au fil du temps. Il s’agit de maintenir une certaine souplesse tout en protégeant le profil de rendement à long terme de la FPI.
Wayne :
Merci, Matt. Tout au long de notre entretien, vous avez brièvement évoqué l’année 2025. Pouvons-nous approfondir ce sujet? Pouvez-vous nous parler des perspectives à long terme de la FPI et de ce à quoi les investisseurs de Skyline Apartment REIT peuvent s’attendre pour le reste de l’année 2025 et au-delà?
Matt :
Bien sûr, Wayne. Pour le reste de 2025 et au-delà, nous sommes très optimistes. Malgré les turbulences économiques à court terme, les fondamentaux nous sont favorables.
Les appartements construits expressément pour la location restent le secteur le plus stable du marché du logement. La construction ne répond pas à la demande. Il faudra peut-être des décennies pour combler le fossé en matière d’abordabilité. Nos marchés secondaire et tertiaire se sont avérés résilients. Grâce à notre solide bilan et à notre modèle opérationnel éprouvé, nous sommes prêts à tirer parti des occasions d’acquisition relutives qui se présenteront.
Les capitaux deviennent plus abordables et nous sommes bien positionnés pour nous développer. Nous continuerons à faire ce que nous avons toujours fait : offrir une valeur stable et à long terme. Cela signifie qu’il faut faire preuve de discipline en ce qui concerne l’affectation des capitaux, investir dans les infrastructures qui soutiennent nos collectivités et exploiter un portefeuille sur lequel les Canadiens peuvent compter pour assurer la qualité, l’abordabilité et l’uniformité.
Pour conclure, j’aimerais remercier nos investisseurs pour leur confiance. C’est votre partenariat qui nous permet de construire une FPI plus forte et plus résiliente et de continuer à remplir notre mission : des rendements solides et stables, soutenus par des actifs réels.
Wayne :
Merci, Matt. Vraiment enrichissant. À nos investisseurs : merci de vous être joints à nous. Si vous avez des questions ou si vous souhaitez discuter des points qui ont été abordés aujourd’hui, n’hésitez pas à communiquer avec votre gestionnaire des relations de Skyline Wealth. Nous vous remercions de votre soutien continu.
Exonération de responsabilité
Cette présentation est un aperçu des opérations et des conditions pour l’exercice clos le 31 décembre 2024. Elle doit être lue conjointement avec le rapport de gestion et les états financiers consolidés audités de Skyline Apartment Real Estate Investment Trust (« Skyline Apartment REIT » ou « REIT »). Certaines déclarations contenues dans cette présentation pourraient être considérées comme de l’information prospective au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables. L’information prospective repose sur un certain nombre d’hypothèses et est subordonnée à un certain nombre de risques et d’incertitudes, dont beaucoup échappent au contrôle de REIT, ce qui pourrait faire en sorte que les résultats réels diffèrent substantiellement de ceux qui sont énoncés ou sous-entendus dans l’information prospective en question. Ces risques et incertitudes comprennent, sans s’y limiter, les situations économiques et commerciales générales et locales, la situation financière des locataires, notre capacité à refinancer les dettes arrivant à échéance, les risques locatifs, y compris ceux liés à la capacité de louer des locaux vacants, notre capacité à trouver et à réaliser des acquisitions rentables et les taux d’intérêt. Les renseignements figurant dans cette présentation sont fondés sur ceux dont dispose la direction au 30 avril 2025, sauf indication contraire. Skyline Apartment REIT ne s’engage pas à mettre à jour cette information prospective, que ce soit à la suite de nouveaux renseignements, d’événements futurs ou autres. Dans certains cas, l’information prospective peut être reconnue par l’utilisation de termes comme « peut », « devrait », « s’attendre », « sera », « anticiper », « croire », « avoir l’intention », « estimer », « prévoir », « potentiellement », « commencer », « débuter », « commencé », « avancer », « continuer » ou d’autres termes analogues relatifs à des questions qui ne sont pas des faits historiques. L’information prospective contenue dans cette présentation comprend, sans s’y limiter, des déclarations relatives aux acquisitions ou aux cessions, aux activités de développement, aux dépenses d’entretien futures, au financement et à la disponibilité du financement, aux mesures d’incitation en faveur des locataires et aux taux d’occupation.
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