AGA 2026

AGA 2026 – Discussion avec le président de Skyline Apartment REIT

Wayne Byrd :

Bonjour, tout le monde. Bonjour, ici Wayne Byrd, directeur financier de Skyline. Bienvenue à cette analyse en marge de l’AGA 2026 de Skyline Apartment REIT. J’ai avec moi Matt Organ, président de Skyline Apartment REIT. Ensemble, nous ferons le bilan de 2025, discuterons des perspectives de la FPI pour 2026 et annoncerons aux investisseurs un changement important à l’équipe de direction. Matt, merci d’être là.

Matthew Organ :

Tout le plaisir est pour moi.

Wayne Byrd :

Matt, commençons par une vue d’ensemble. Chose certaine, le marché canadien de l’immobilier a connu une période mouvementée, qui a bouleversé les données fondamentales des dernières années. Quelles sont vos impressions sur le contexte actuel du logement collectif et comment la FPI s’y est-elle adaptée?

Matthew Organ :

Chose certaine, l’environnement est devenu plus complexe, tout particulièrement au sortir de la pandémie. La croissance démographique, qui joue un rôle clé dans la demande locative, était peu prévisible par moments. Mais quand on prend du recul, on constate que les données fondamentales à long terme pour les habitations à vocation locative au Canada demeurent très solides.
Nous continuons d’observer une demande soutenue de la part des groupes les plus enclins à louer, portée par les tendances de croissance démographique à long terme à l’échelle du pays.
Même si la croissance démographique globale devrait se stabiliser quelque peu au cours des prochaines années, le gouvernement fédéral continue de viser l’admission de quelque 380 000 résidents permanents par année entre 2026 et 2028. Ce chiffre reste globalement conforme à la médiane migratoire à long terme du Canada et continue de soutenir la demande à long terme de logements locatifs.
Nous continuons de constater une forte demande des types de locataires les plus susceptibles de vivre dans nos propriétés. Parallèlement, nous avons été moins exposés à certains segments plus volatils du marché locatif, comme ceux des travailleurs temporaires et des étudiants étrangers, ce qui nous a évité les pressions auxquelles d’autres joueurs se sont heurtés.
Par ailleurs, nous remarquons que l’abordabilité continue d’influencer le choix du milieu de vie des Canadiens, qui sont de plus en plus nombreux à s’installer dans des villes plus petites et plus abordables. Voilà qui s’inscrit parfaitement dans notre stratégie à long terme : investir dans les marchés secondaires et tertiaires.
Par conséquent, même si le contexte a évolué, notre stratégie n’a pas changé. Nous continuons de privilégier la détention de propriétés de qualité sur des marchés où la demande locative à long terme est stable.

Wayne Byrd :

Matt, l’un des atouts de longue date de Skyline Apartment REIT, c’est sa sélection rigoureuse des marchés. Plutôt que de courir après les tendances à court terme, la FPI reste concentrée sur des sources stables et durables de demande locative. Pourriez-vous nous expliquer cette philosophie, ainsi que ses bienfaits pour le portefeuille en 2025?

Matthew Organ :

Oui, certainement. Notre stratégie repose sur un principe bien simple : détenir des propriétés là où nous pouvons générer de la valeur à travers les cycles économiques et où la demande repose non pas sur un seul facteur, mais bien sur des données fondamentales à long terme. Pour ce faire, nous évitons les actifs qui dépendent trop d’un seul moteur économique ou d’un seul profil de locataires.
D’une part, ce genre d’actif peut connaître des épisodes de forte croissance. D’autre part, tout recul des données fondamentales sur la demande peut nuire à ses d’occupation et à ses flux de trésorerie, ce qui réduit ultimement leur valorisation et leurs revenus nets.
Pour notre part, nous avons toujours privilégié les marchés qui jouissent d’une économie locale diversifiée, d’un large bassin d’emploi et de tendances démographiques qui stimulent la formation régulière de ménages. Bref, nous priorisons les villes où les gens auront toujours besoin de logements, quelle que soit la phase du cycle économique.
En fin de compte, nous croyons que pour réussir à long terme dans le secteur du logement collectif, il faut détenir de bonnes propriétés aux bons endroits et profiter de facteurs de demande durables. La gestion de la FPI reste fidèle à ces principes.

Wayne Byrd :

Matt, avant de passer aux résultats pour 2025, je crois que nous devrions faire le point sur un changement important au sein de la direction.

Matthew Organ :

Effectivement, Wayne. À la fin de l’année, je quitterai mon poste de président de Skyline Apartment REIT pour siéger au conseil des fiduciaires, où je continuerai à jouer un rôle actif dans la gouvernance et la supervision stratégique de la FPI. Dans le cadre de cette transition, Skyline évalue la planification de la relève de la FPI en tenant compte à la fois du perfectionnement interne des dirigeants et d’autres facteurs stratégiques.
J’insiste sur le fait que cette transition n’entraînera pas de changement de stratégie ou d’orientation. Skyline a mis en place une équipe de direction chevronnée, et la FPI continuera d’appliquer la même approche rigoureuse à long terme qu’au tout début de ses activités. J’ai une confiance inébranlable dans la solidité de l’organisation, dans l’équipe derrière la FPI et dans l’avenir à long terme du portefeuille.

Wayne Byrd :

Merci, Matt, et au nom de tous les investisseurs, je vous souhaite bonne chance dans cette nouvelle étape. Revenons aux résultats. En ce qui concerne 2025, qu’est-ce qui ressort le plus des résultats financiers et d’exploitation de la FPI?

Matthew Organ :

Ce qui ressort le plus des résultats pour 2025, c’est la constance du rendement, en particulier dans un contexte macroéconomique hétérogène. Fondamentalement, nous continuons d’observer un vif pouvoir de fixation des prix dans l’ensemble du portefeuille, et les loyers moyens augmentant au rythme de l’inflation, ce qui témoigne d’une stabilité des prix.
Cette croissance des loyers, jumelée à une gestion rigoureuse des dépenses, s’est traduite par une hausse de plus de 2 % du revenu net d’exploitation et une augmentation de sa marge. Ces résultats ont, à leur tour, soutenu la croissance des flux de trésorerie d’exploitation, qui reflètent en fin de compte la capacité du portefeuille à générer des bénéfices récurrents.
Nous sommes également satisfaits de notre rigueur en matière de contrôle des coûts cette année. Les charges d’exploitation nettes ont diminué en glissement annuel, ce qui est remarquable dans un contexte où l’inflation fait généralement augmenter les coûts. Bien qu’une partie de cette amélioration s’explique par une légère réduction du nombre de propriétés en portefeuille, le facteur le plus déterminant a été la baisse des coûts immobiliers directs de plus de 3 %.
Malgré la hausse des impôts fonciers et des charges de services publics, nous avons réussi à réduire nos obligations de dépenses. C’est ce qui témoigne des avantages continus de notre stratégie de modernisation du portefeuille par repositionnement des actifs, qui restera une priorité fondamentale pour la FPI.

Wayne Byrd :

Le repositionnement a été l’un des grands principes de la FPI. En quoi cette stratégie continuera-t-elle de façonner le portefeuille?

Matthew Organ :

Le repositionnement demeure un moteur essentiel de valeur à long terme. Il consiste à vendre des propriétés anciennes dont les coûts d’exploitation sont structurellement plus élevés, puis à acquérir progressivement des constructions plus récentes. En règle générale, ces propriétés permettent d’exiger des loyers plus élevés, de réaliser des gains d’efficacité et, par extension, d’augmenter les marges d’exploitation.
Sur le plan opérationnel et par l’intermédiaire de Skyline Living, nous proposons des solutions technologies pour rehausser l’expérience locataire. Grâce à des outils tels que le paiement fractionné, nous donnons plus de souplesse financière tout en favorisant la perception régulière des loyers, et en investissant dans du matériel tel que les infrastructures de recharge pour véhicules électriques, nous renforçons encore plus l’attrait à long terme de nos propriétés.
Dans l’ensemble, nous rehaussons la qualité de nos actifs grâce à une plateforme d’exploitation plus solide, ce qui stimule à la fois la valeur du portefeuille et la demande des locataires au fil du temps. Bref, c’est une stratégie gagnante pour tout le monde.

Wayne Byrd :

Qu’est-ce qui vous donne confiance dans les perspectives d’avenir de la FPI pour 2026 et les années suivantes?

Matthew Organ :

C’est le fait que les données fondamentales à long terme demeurent convaincantes. Notre portefeuille est concentré sur des marchés caractérisés par de solides moteurs de demande, et à notre avis, nous sommes en bonne position pour maintenir une croissance stable grâce à notre sélection stratégique des marchés, à notre discipline opérationnelle et à la qualité de notre portefeuille.
Bien qu’aucun marché ne soit à l’abri des difficultés, nous gardons les mêmes objectifs : protéger le capital des investisseurs, verser des distributions fiables et créer de la valeur à long terme.

Wayne Byrd :

Merci, Matt. De toute évidence, vous voyez l’avenir sous le signe de la cohérence, de la stabilité et de la fiabilité. Avant de conclure, quel souvenir gardez-vous des 20 dernières années?

Matthew Organ :

Je suis tout simplement reconnaissant. Ce fut un privilège de diriger Skyline Apartment REIT. Je suis extrêmement fier de ce que nous avons bâti ensemble et tout aussi confiant quant à l’avenir de la FPI. Enfin, je tiens à remercier nos investisseurs. Votre confiance et votre soutien à long terme ont été essentiels à notre réussite.

Wayne Byrd :

Merci, Matt. À tous nos investisseurs actuels et potentiels, merci d’avoir été des nôtres. Si vous avez des questions ou pour discuter de ce que vous venez d’entendre, veuillez communiquer avec votre gestionnaire des relations de Skyline Wealth. Merci de votre confiance habituelle.

---