AGA 2026 – Discussion avec le président de Skyline Industrial REIT
Wayne Byrd :
Bonjour, tout le monde. Bonjour, ici Wayne Byrd, directeur financier de Skyline. Bienvenue à cette analyse en marge de l’AGA 2026 de Skyline Industrial REIT. J’ai avec moi Mike Bonneveld, président de Skyline Industrial REIT, qui va nous présenter les faits saillants de 2025 et les perspectives de la FPI pour 2026. Merci d’être là, Mike.
Mike Bonneveld :
Tout le plaisir est pour moi, Wayne.
Wayne Byrd :
C’est parti. Certains analystes ont qualifié 2025 d’année de transition pour le secteur canadien de l’immobilier industriel. Quel a été le rendement de la FPI dans un marché plus complexe que celui des années précédentes?
Mike Bonneveld :
Force est de constater que 2025 a été une année de transition dans le secteur industriel. Encore une fois, le contexte économique canadien était caractérisé par une faible croissance jumelée à une offre importante d’immeubles industriels au sortir de la pandémie. Parallèlement, l’évolution des politiques douanières aux États-Unis est venue ajouter une couche d’incertitude sur les chaînes d’approvisionnement et la demande à l’exportation.
Ensemble, ces facteurs ont créé un contexte d’exploitation moins dynamique que par le passé. Cela dit, ces conditions n’ont pas modifié la stratégie de base de la FPI. Elles ont simplement souligné l’importance de la discipline.
Nous avons continué de choisir nos acquisitions avec soin, de préserver la souplesse de notre bilan et de mettre l’accent sur l’exécution opérationnelle. Par conséquent, nous avons maintenu la qualité de notre portefeuille, la solidité de nos relations avec nos locataires et la vigueur de notre taux d’occupation tout au long de l’année.
Même si nous avons délibérément ralenti notre expansion en 2025, notre rigueur nous place en bonne position. Dans l’ensemble, nous estimons que la FPI a produit de bons résultats par rapport au marché et à bon nombre de nos concurrents.
Wayne Byrd :
D’entrée de jeu, vous avez évoqué des vents contraires. Voyez-vous des signes voulant que le secteur canadien de l’immobilier industriel commence à prendre un virage?
Mike Bonneveld :
Oui, certainement. Plusieurs indicateurs sectoriels portent à croire que l’immobilier industriel a atteint un point d’inflexion et qu’il est en voie d’accélérer sa croissance.
Tout d’abord, le marché national de la location a été très actif au T4 2025, fort d’une absorption nette de 5,9 millions de pieds carrés, en hausse de 20 % par rapport à l’an dernier. L’absorption nette totale pour l’exercice 2025 a atteint 8,7 millions de pieds carrés, comparativement à 2,3 en 2024, signe d’une forte accélération de la demande de location et de l’occupation sur l’ensemble du marché.
Selon des prévisions récentes, l’absorption nette – c’est-à-dire la variation nationale des locaux occupés – pourrait remonter encore plus et dépasser les 20 millions de pieds carrés en 2026, ce qui nous rapprocherait des niveaux précédant la pandémie.
À l’échelle nationale, les mises en chantier ont totalisé 5,1 millions de pieds carrés au T4, ce qui est nettement inférieur aux sommets datant de 2022. Compte tenu du ralentissement des projets industriels après la pandémie, la demande dépasse désormais l’offre, ce qui est de bon augure.
Nous observons également un regain pour un indicateur avancé important : la confiance des entreprises. Lorsque cette confiance augmente, les dépenses en immobilisations et les engagements de location en font généralement autant.
Dans l’ensemble, nous estimons que le marché canadien industriel devrait amorcer une croissance progressive. L’incertitude qui a freiné les décisions l’an dernier commence à s’estomper en partie. Les transactions reprennent, et la confiance des entreprises remonte. Les vents contraires se sont transformés en vents favorables, ce qui est de bon augure pour notre portefeuille.
Wayne Byrd :
Voilà d’excellentes nouvelles pour le marché canadien industriel. Revenons à Skyline Industrial REIT. Quels sont indicateurs ou facteurs de rendement d’exploitation qui définissent le mieux le portefeuille en 2025?
Mike Bonneveld :
Le taux d’occupation est certainement l’un des principaux indicateurs de la solidité du portefeuille. Au 31 décembre 2025, notre taux d’occupation s’élevait à 97,7 %. Il est resté exceptionnellement élevé et nettement supérieur aux moyennes générales du secteur.
Dans un marché où de nombreux locataires redoublent de prudence, nous avons continué d’exercer nos activités à un taux proche de la pleine occupation. Voilà qui témoigne directement de la qualité et de l’emplacement de nos actifs, ainsi que de la demande des locataires.
Ce qui contribue grandement à ce résultat, c’est notre positionnement stratégique sur le marché, tout particulièrement notre forte présence dans l’Ouest canadien et notamment dans le grand Calgary, où se trouve près de 38 % de notre portefeuille. Calgary continue d’afficher des données fondamentales convaincantes, notamment au chapitre de la croissance démographique, des investissements des entreprises et de la résilience relative du secteur industriel. Ce positionnement sur le marché nous a grandement avantagés.
Je considère souvent que c’est le taux d’occupation qui constitue le fondement du rendement. Les indicateurs financiers évoluent au gré des cycles du marché, mais la croissance durable vient d’un portefeuille composé d’espaces loués et recherchés. Notre capacité à maintenir ce taux d’occupation jette les bases de notre stabilité et de notre potentiel de croissance.
Wayne Byrd :
Autrement dit, un aspect qui pourrait retenir l’attention des investisseurs est le potentiel de hausse des loyers de la FPI par rapport au marché. Pourriez-vous nous expliquer ce que cela signifie et en quoi c’est important pour les investisseurs?
Mike Bonneveld :
Bien sûr, Wayne. La croissance des loyers par rapport au marché, c’est la différence entre les loyers en vigueur, que nous percevons actuellement, et le prix de ces mêmes locaux sur le marché, que nous pourrions obtenir lors du renouvellement d’un bail ou de la conclusion d’un contrat avec un nouveau locataire. C’est une croissance interne qui est déjà présente au sein du portefeuille.
Par exemple, au Québec, nos loyers à la fin de 2025 s’élevaient à environ 11,29 $ par pied carré, tandis que sur le marché, les loyers avoisinent les 14,50 $ par pied carré. Voilà qui représente un écart important de l’ordre de 28 % ou, en d’autres termes, une croissance potentielle au sein même du portefeuille. En Alberta et en Ontario, ce chiffre avoisine les 20 %.
À mesure que les baux arrivent à échéance, l’écart permet à la FPI de rapprocher progressivement les loyers des prix en vigueur sur le marché. Compte tenu d’une durée moyenne pondérée des baux de 6,7 ans, la FPI devrait être en mesure de profiter de cette croissance des loyers d’année en année. Autrement dit, le portefeuille peut générer une croissance interne simplement en profitant des échéances de baux pour augmenter les loyers aux niveaux du marché, et ce, sans avoir à faire d’acquisition.
Ce potentiel de hausse des loyers est important : il ouvre la voie à une croissance interne des revenus grâce à une gestion rigoureuse des baux. À mesure que les baux arrivent à échéance, ils pourront contribuer concrètement au revenu net et au rendement global du portefeuille.
Wayne Byrd :
Merci, Mike. C’était très intéressant. Qu’aimeriez-vous dire à nos investisseurs en guise de conclusion?
Mike Bonneveld :
Tout d’abord, je tiens à remercier nos porteurs de parts, nos partenaires et nos membres du personnel pour leur confiance et leur soutien habituels. Bien que l’année 2025 ait été marquée par des défis, elle a renforcé l’importance de la rigueur, de la patience stratégique et de la qualité du portefeuille.
Grâce aux mesures que nous avons prises cette année, la FPI est bien placée pour faire face à la normalisation du marché qui est en train de s’opérer. En tant que classe d’actifs, l’immobilier industriel reste fondamentalement important, et nous estimons que Skyline Industrial REIT est bien placée pour profiter du changement de dynamique qui s’opère sur le marché, où les vents contraires font place à des vents favorables.
Je remercie nos investisseurs pour leur confiance en notre vision à long terme.
Wayne Byrd :
Merci, Mike. Merci encore, chers investisseurs, d’avoir été des nôtres. Pour obtenir des précisions sur les sujets que nous avons abordés, n’hésitez pas à communiquer avec votre gestionnaire de relations. Merci encore de votre confiance habituelle.
Exonération de responsabilité
Cette présentation est un aperçu des opérations et des conditions pour l’exercice clos le 31 décembre 2025. Elle doit être lue conjointement avec le rapport de gestion et les états financiers consolidés audités de Skyline Industrial Real Estate Investment Trust (« Skyline Industrial REIT » ou « REIT »). Certaines déclarations contenues dans cette présentation pourraient être considérées comme de l’information prospective au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables. L’information prospective repose sur un certain nombre d’hypothèses et est subordonnée à un certain nombre de risques et d’incertitudes, dont beaucoup échappent au contrôle de REIT, ce qui pourrait faire en sorte que les résultats réels diffèrent substantiellement de ceux qui sont énoncés ou sous-entendus dans l’information prospective en question. Ces risques et incertitudes comprennent, sans s’y limiter, les situations économiques et commerciales générales et locales, la situation financière des locataires, notre capacité à refinancer les dettes arrivant à échéance, les risques locatifs, y compris ceux liés à la capacité de louer des locaux vacants, notre capacité à trouver et à réaliser des acquisitions rentables et les taux d’intérêt. Les renseignements figurant dans cette présentation sont fondés sur ceux dont dispose la direction au 30 avril 2026, sauf indication contraire. Skyline Industrial REIT ne s’engage pas à mettre à jour cette information prospective, que ce soit à la suite de nouveaux renseignements, d’événements futurs ou autres. Dans certains cas, l’information prospective peut être reconnue par l’utilisation de termes comme « peut », « devrait », « s’attendre », « sera », « anticiper », « croire », « avoir l’intention », « estimer », « prévoir », « potentiellement », « commencer », « débuter », « commencé », « avancer », « continuer » ou d’autres termes analogues relatifs à des questions qui ne sont pas des faits historiques. L’information prospective contenue dans cette présentation comprend, sans s’y limiter, des déclarations relatives aux acquisitions ou aux cessions, aux activités de développement, aux dépenses d’entretien futures, au financement et à la disponibilité du financement, aux mesures d’incitation en faveur des locataires et aux taux d’occupation.
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